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郑州四种项目纾困模式详解,落实保交房而非房企退出

发布日期:2022-08-12 19:39    点击次数:179

记者|杨冰柯

为保交付,郑州近期针对烂尾楼、停工项目提出的四种纾解方式,成为行业关注焦点。

对于在郑州拥有较多项目的建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、融创等6家重点房企,郑州相关部门想帮助解决这些房企所面临的交付问题,提出了“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式”等4种项目纾困模式。

7月28日,界面新闻获得的一份《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》文件中,对四种项目纾困模式进行了详细介绍,主要目的仍在于落实“保交房”,并非房企退出项目。

文件中提到,为稳住经济大盘,激活有效需求,实现全市房地产良性健康发展,仍需调动国企、央企及各类金融机构资源,通过公寓房收购为人才房、统贷统还、兼并收购,破产重组等方式,区分问题项目和问题企业,落实“保交房”,维护房地产市场稳定及维护购房者权益。

具体来看,棚改统贷统还模式,是指政府主导的安开比建设模式,即由政府作为安置房建设主体,同时给予合理面积的商业开发模式。在原有项目逻辑未变,由于政策收紧,商业开发部分回款放缓,造成安置房和商业开发项目面临难以同时推进问题。为解决被拆迁群众安置,积极研究改变开发商主导的安开比模式为政府主导模式。

这种统贷统还模式,包括市级平台统贷统还、积极组织项目前期手续、项目抵质押物充足和有效做大平台公司和研究开发房票机制五个方面。

在具体执行方面,对该模式有三条建议。首先,省级平台公司积极参与郑州市的棚改统贷统还机制,利用省级平台资质进一步降低融资成本。

但由于贷款规模巨大,各在建项目情况也不尽相同,所以郑州市还建议各大金融机构积极参与郑州的安置房建设,提供更多优惠信贷产品,丰富信贷结构。

作为市场参与主体的房企,郑州也希望各大地产企业积极参与落实郑州提出的房票机制,提高品质,加大优惠,加速开发企业现金流回笼。

文件中提到的项目并购模式,是指在房地产并购贷在年初以不计入“三道红线”的背景下,央企如华润置地、招商蛇口等,国有资产管理公司如东方资产,长城资产等,金融机构如浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行、兴业银行等为房企收并购提供融资支持。

郑州提出并购模式的背景是,近期全国各渠道房地产并购类融资额已突破2500亿元,较一个月前增长近1000亿元,多家银行为房企项目收并购提供资金支持接近600亿。

在落实阶段,建议央企、省属国有企业、各大房企通过股权投资对问题房企进行产权重组、管理重组、提供资金支持,金融机构加大信贷产品研究,利用直接间接投资,提供并购资金,帮助问题企业摆脱经营、财务、管理等困境,恢复经营能力和偿债能力。

破产重整模式,则是指对于体量大、债权债务复杂不明确导致无投资人敢参与、后续投入资金量较多、工程建设及销售存在问题需要解决的项目,采用破产重整的办法解决保交房的问题。

该模式主要包括积极引进战略投资人、代建托管保交楼。

这需要各大房地产企业、央企、省属平台公司加大对郑州市支持力度,作为战略投资人参与对问题项目,问题企业的重整。

同时也希望各大金融机构参与各问题项目债委会工作,不抽贷,不压贷,不断贷,对问题项目展期延期,实现金融债权与保交房工作的双赢。

最后提到的保障性租赁住房模式,是指通过直接收购市场现房,提高存量房去化率,恢复被收购房地产企业现金流。

该模式包括购买现房作为安置房、完善保障性租赁住房政策体系和探索保障性租赁住房退出机制三个方面。

建议省级平台公司在省、市人才房建设中,用足用好郑州市保障性租赁住房政策;另一方面,各大开发企业对于现有楼盘进行盘点,对于去化周期较高的项目,积极利用回购保障性租赁住房模式回笼现金流。

一位参会的开发商人士曾告诉界面新闻,当前郑州政府还处于摸底阶段,具体的落地方案还在商议中,“但我们认为郑州的这一模式非常有积极意义,正视市场正在发生的问题,探讨可操作方案,是落实保交付的必要路径,公司也会积极配合、参与,希望其他城市也能跟进。”

为恢复楼市信心,实现保交付重任,郑州提出的项目纾困模式也有一定的行业借鉴意义。

想要解决这些开发商的保交付压力,郑州政府层面仍面临不小挑战,提出四种纾困方式后,但更重要的在于政策落地,也需要一些央国企、资产公司和金融机构的全力支持。



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